Hvad er LTV, og hvornår er det vigtigt for min boligøkonomi?
LTV (Loan-to-Value) er din samlede restgæld som procent af boligens aktuelle markedsværdi. En LTV på 60 % betyder at du skylder 60 % af boligens værdi. Det er den vigtigste nøgletal for adgang til realkreditlån, risiko ved prisfald og mulighed for at optage friværdilån.
Hvad er LTV og friværdi?
LTV og friværdi er to sider af samme mønt: LTV = gæld / boligværdi, og friværdi = boligværdi − gæld. Stiger boligprisen stiger friværdien og falder LTV — uden at du har gjort noget aktivt. Afdrager du på lånet, sker det samme gradvist.
De kritiske LTV-grænser i Danmark
| LTV-grænse | Betydning |
|---|---|
| Under 80 % | Realkreditlån muligt (ejerbolig). Under dette niveau kan du låne i realkreditinstitut til lav rente. |
| 80–100 % | Kun banklån muligt for den overskydende del — typisk dyrere og kortere løbetid. |
| Over 100 % | Negativ friværdi. Gælden overstiger boligens værdi. Kan ske ved kraftigt prisfald. |
Hvornår er LTV særligt vigtigt?
Ved køb: Minimum 5 % udbetaling kræves (LTV maks. 95 %). Realkreditlån er kun muligt op til 80 % LTV — resten skal finansieres med banklån eller yderligere udbetaling.
Ved refinansiering: Vil du omlægge lån eller optage et friværdilån, kræver realkreditinstituttet at LTV er under 80 % efter lånet. Er du tæt på grænsen, kan selv et lille boligprisfald blokere for omlægning.
Ved boligprisfald: Falder boligens værdi stiger LTV automatisk. Falder det nok, kan du risikere at komme over 80 % — og dermed miste adgangen til billig realkredit ved næste refinansiering.
Beregningseksempel
Boligværdi: 3.000.000 kr. Restgæld: 2.100.000 kr.
LTV = 2.100.000 / 3.000.000 = 70 %. Friværdi = 900.000 kr.
Falder boligprisen 15 % til 2.550.000 kr.: LTV = 2.100.000 / 2.550.000 = 82 % — over 80 %-grænsen.
Beregn selv
Beregn din LTV og friværdi
Se din nuværende belåningsgrad og hvad der skal til for at nå under 80 %-grænsen.
Åbn friværdi-beregner →