Hvornår kan jeg optage et friværdilån, og hvad koster det?

Hvad er et friværdilån?

Et friværdilån — også kaldet et boliglån eller tillægslån — giver dig mulighed for at låne med pant i din bolig op til 80 % belåningsgrad. Det kan etableres som et nyt realkreditlån (billigst, kræver opfyldelse af realkreditinstituttets krav) eller et banklån med pant i ejendommen (lettere at etablere, men typisk dyrere rente).

Betingelser for optagelse

LTV under 80 %: Friværdilånet kan maksimalt bringe den samlede gæld op til 80 % af boligens aktuelle markedsværdi ved realkredit. Har du fx en bolig til 3 mio. kr. og en restgæld på 1,5 mio. kr. (LTV = 50 %), kan du teoretisk optage op til 900.000 kr. ekstra (3 mio. × 80 % − 1,5 mio.).

Kreditvurdering: Banken eller realkreditinstituttet vurderer din samlede økonomi — indkomst, gæld og rådighedsbeløb. Høj friværdi garanterer ikke lånet.

Vurdering af ejendommen: Instituttet vil typisk foretage en ny vurdering af boligen, inden lånet bevilges.

Hvad koster det?

Realkreditlån med pant i friværdi: ca. 3,5–5 % p.a. afhængig af låntype og rentebinding. Banklån med pant i ejendommen: typisk 4,5–7 % p.a. Dertil kommer etableringsomkostninger: tinglysningsafgift (1,45 % af lånets størrelse + 1.850 kr. fast), samt eventuelle stiftelsesomkostninger.

Eksempel: friværdilån på 500.000 kr. → tinglysningsafgift ca. 9.100 kr. + 1.850 kr. = ca. 11.000 kr. i etableringsomkostning.

Hvornår giver det mening — og hvornår gør det ikke?

Fornuftige formål: større renovering der øger boligens værdi, konsolidering af dyr forbrugsgæld til lavere rente, finansiering af en investeringsejendom. Mindre fornuftige formål: dagligt forbrug, ferie, bil — her bruger du opsparet friværdi på kortsigtede udgifter og øger risikoen ved et fremtidigt boligprisfald.