Skal jeg købe eller leje bolig?

Boligkøb vs. leje er et af de mest personlige og komplicerede valg i privatøkonomi. Der er ingen universel fasit — men matematikken er klar om nogen ting.

Køb er sjældent bedre end leje under 5–7 år — og det er velbegrundet

Transaktionsomkostningerne ved et boligkøb og efterfølgende salg er betydelige. Tinglysningsafgift (~0,6 % + 1.750 kr.), advokathonorar (15.000–30.000 kr.), ejendomsmæglerhonorar ved salg (1,5–2,5 % inkl. moms) og kurssikring af realkreditlån udgør samlet typisk 5–8 % af boligprisen i round-trip transaktionsomkostninger. Et køb af en bolig til 3 mio. kr. koster altså realistisk 150.000–250.000 kr. bare i omkostninger. Hertil kommer, at de første år af et annuitetslån primært er rentebetalinger — ikke kapitalnedbringelse. Disse omkostninger skal tjenes ind via lejebesparelse eller prisstigninger, inden købet er bedre end leje. De fleste empiriske studier finder et breakeven på 5–7 år under normale markedsforhold.

P/E-ratio for boliger: hvad er prisen relativt til leje?

Analogt med aktiers P/E (pris/indtjening) kan boligers pris sammenlignes med den potentielle lejeindtægt. Hvis en bolig koster 3 mio. kr. og kan lejes ud for 10.000 kr./md. = 120.000 kr./år, er P/E = 25×. Historisk peger internationale studier på, at boliger med P/E over 25–30× er relativt dyre sammenlignet med lejeniveauet — dvs. det koster mere at eje end at leje. I Storkøbenhavn er P/E typisk 30–45×, hvilket gør det særligt relevant at beregne ejeromkostningen præcist frem for at antage, at "køb altid er bedre end leje".

Køb er bedre, hvis…

Du planlægger at bo der 7+ år, du har stabil indkomst til at betjene lånet gennem et evt. lavkonjunktur, og alternativet er en dyr leje i et presset marked.

Leje er bedre, hvis…

Du er usikker på din geografiske fleksibilitet (job, familie), P/E for den konkrete bolig er høj (lejeprisen er lav relativt til købsprisen), og du vil bevare kapitalen investeret i markedet.

Den reelle ejeromkostning

Sammenlign ikke husleje med afdrag — sammenlign med renter + ejendomsskat + vedligeholdelse + alternativomkostning for egenkapitalen. Det er den reelle månedlige ejeromkostning. Brug boligøkonomiværktøjet nedenfor til at beregne dette for din konkrete situation.