Hvornår er IRR et misvisende mål for investeringsafkast?

Problem 1: Flere fortegnsskift giver flere IRR-værdier

IRR beregnes som roden i en polynomialigning. Hvis pengestrømmene skifter fortegn mere end én gang — fx investering, derefter positiv pengestrøm, derefter yderligere udgift (renovation, miljøoprydning, ekstra kapitalindskud) — kan der matematisk set eksistere flere IRR-løsninger. Beregningsprogrammer returnerer typisk den første, men det er ikke nødvendigvis den "rigtige".

Problem 2: IRR favoriserer kortsigtede projekter

En investering på 100.000 kr. der giver 150.000 kr. tilbage efter 1 år har IRR = 50 %. En investering på 100.000 kr. der giver 500.000 kr. tilbage efter 5 år har IRR ≈ 38 %. IRR rangerer det kortsigtede projekt højest — men det langsigtede skaber langt mere absolut formue (400.000 kr. mod 50.000 kr.). Bruges IRR alene til at rangere projekter, vinder altid det kortsigtede uanset absolut afkast.

Problem 3: Reinvesteringsantagelsen

IRR antager implicit at alle mellemliggende pengestrømme (løbende lejeindtægter, renter, udbytter) kan geninvesteres til netop IRR-raten. Hvis din IRR er 25 %, antages det at du kan finde nye investeringer til 25 % løbende — hvilket sjældent er realistisk over en lang periode. MIRR (Modified IRR) løser dette ved at specificere en eksplicit reinvesteringsrente.

Problem 4: Sammenligning på tværs af projekter med forskellig størrelse

IRR siger ingenting om absolutte kroner. En investering på 10.000 kr. med IRR = 40 % og en investering på 10.000.000 kr. med IRR = 20 % — den anden er langt mere interessant for de fleste investorer, men IRR rangerer den første højest. Kombiner altid IRR med MOIC eller NPV for at undgå denne fælde.

Hvornår er IRR et godt mål?

IRR fungerer bedst for projekter med: én initial investering (negativ pengestrøm), efterfulgt af udelukkende positive pengestrømme, over en sammenlignelig tidshorisont. Det er standardmålet i private equity og ejendomsinvestering netop fordi disse investeringer typisk følger dette mønster.