Hvad er en god IRR for en ejendomsinvestering i Danmark?
Der er ingen universel "god" IRR — det afhænger af risikoprofil, ejendomstype og alternativomkostning. Som tommelfingerregel: 6–9 % for stabil udlejningsejendom med lav risiko, 10–15 % for value-add projekter med renovering eller lejerskifte, og 15–25 %+ for ejendomsudvikling med høj risiko.
Hvad driver IRR på ejendom?
En ejendomsinvesterings IRR påvirkes af tre hovedelementer: løbende lejeindtægt (netto driftsresultat), gearing (belåningsgrad) og exit-prisen ved salg. Gearing forstærker IRR markant — samme ejendom med 70 % belåning kan have dobbelt så høj IRR som ved kontantkøb, men med tilsvarende forhøjet risiko.
Vejledende IRR-niveauer pr. ejendomstype
| Ejendomstype | Typisk IRR (DK) | Risikoprofil |
|---|---|---|
| Fuldt udlejet boligejendom, storby | 5–8 % | Lav |
| Blandet erhvervs-/boligejendom | 7–11 % | Middel |
| Value-add (renovering/lejerskifte) | 10–16 % | Middel-høj |
| Ejendomsudvikling / nybyggeri | 15–25 %+ | Høj |
| Fritidsejendom / sommerhusudlejning | 4–8 % | Lav-middel |
Sammenlign med alternativet
IRR på ejendom skal vurderes mod alternativomkostningen: hvad kan du alternativt opnå for samme risikoniveau? Et globalt aktieindeks har historisk givet 7–9 % IRR med fuld likviditet og ingen forvaltningsbesvær. En ejendomsinvestering bør tilbyde en risikopræmie oven i dette — typisk 2–4 procentpoint — for at kompensere for illikviditet, forvaltningsarbejde og koncentrationsrisiko.
En ejendom til 6 % IRR er altså ikke nødvendigvis et godt valg, hvis du kan opnå 7–8 % i et indeks med lavere risiko og fuld likviditet. IRR-niveauet skal ses i sammenhæng med den risikojusterede merafkast.
Gearingens effekt på IRR
Belåner du 70 % af en ejendom til 4 % rente og opnår 6 % afkast på ejendommens samlede værdi, er dit afkast på egenkapitalen (equity IRR) væsentligt højere — typisk 10–15 % afhængig af prisstigning. Gearing er dobbeltsidig: stiger ejendomsværdien forstærkes afkastet, falder den forstærkes tabet på samme måde.
Beregn selv
Beregn IRR på din ejendomsinvestering
Indtast købesum, lejeindtægt, gearing og forventet salgspris — og se din equity IRR.
Åbn IRR-beregner →