Hvad sker der med min friværdi, hvis boligpriserne falder 10 %?
Friværdien reduceres krone for krone med faldet i boligværdi — gælden er uændret. Jo lavere friværdi du har i udgangspunktet, des større procentvis effekt har prisfaldet. Med høj belåningsgrad kan selv et moderat prisfald skubbe dig over 80 % LTV og begrænse dine muligheder.
Gearingseffekten på friværdi
Boligejerskab er gearingsinvestering: du ejer en fuld bolig, men har typisk kun betalt 5–30 % selv (udbetalingen). Det betyder at prisændringer rammer din friværdi med en forstørret effekt.
Eksempel: Bolig købt for 3 mio. kr. med 600.000 kr. i udbetaling og 2.400.000 kr. i gæld. Et prisfald på 10 % betyder boligen er 300.000 kr. mindre værd — men friværdien falder fra 600.000 til 300.000 kr., altså et tab på 50 % af din investerede kapital.
LTV-konsekvenser ved prisfald
| Udgangspunkt LTV | Boligværdi 3 mio. → 2,7 mio. (−10 %) | Ny LTV |
|---|---|---|
| 50 % (gæld 1,5 mio.) | 1.500.000 / 2.700.000 | 56 % — fortsat OK |
| 65 % (gæld 1,95 mio.) | 1.950.000 / 2.700.000 | 72 % — fortsat OK |
| 75 % (gæld 2,25 mio.) | 2.250.000 / 2.700.000 | 83 % — over 80 %! |
| 80 % (gæld 2,4 mio.) | 2.400.000 / 2.700.000 | 89 % — over 80 %! |
Hvad betyder det at komme over 80 %?
At passere 80 % LTV er ikke en katastrofe i sig selv — du beholder boligen og fortsætter med at betale ydelsen som normalt. Men det betyder at du ved næste refinansiering ikke kan optage nyt realkreditlån for den del over 80 %; du er afhængig af dyrere bankfinansiering. Det begrænser også mulighederne for at optage friværdilån.
Negativ friværdi (LTV over 100 %) opstår kun ved meget store prisfald kombineret med høj belåning. Det gør det svært eller umuligt at sælge uden at bringe kontanter til lukkebordet.
Hvornår bør du bekymre dig?
Har du en LTV tæt på 75–80 % og planlægger at refinansiere eller optage friværdilån inden for de næste par år, er du sårbar over for selv moderate prisfald. Med en LTV under 60 % er du godt polstret mod prisudsving i de fleste scenarier.
Beregn selv
Stresstest din friværdi
Se hvad der sker med din LTV og friværdi ved prisfald på 5, 10 og 20 %.
Åbn friværdi-beregner →